Immobilier : les meilleurs plans pour investir dans le Grand Paris

Publié le 28 Mai 2018

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VIDEO. L'immense chantier du Grand Paris Express est sur les rails… Et avec lui, de multiples opportunités d'investissement en immobilier. Comment repérer les meilleures ?

A l'heure où le marché immobilier dans Paris intra-muros est complètement saturé, le projet d'aménagement du Grand Paris (GP) - sans doute le plus ambitieux de l'histoire de la région  Ile-de-France - offre de belles  opportunités pour investir .

Rester dans la concurrence des villes-monde

Pour Eric Cosserat, PDG de Perial Management, société de gestions d'actifs immobilier : «  L'enjeu est mondial, la stratégie du GP c'est aussi de rester dans la concurrence des villes-monde comme Londres ou New York . » Parmi les autres objectifs, le GP vise à désenclaver, voire complètement réhabiliter certains territoires, rééquilibrer le  marché immobilier francilien (entre Paris intra-muros et la proche banlieue ainsi qu'entre l'est et l'ouest), faciliter les trajets de banlieue à banlieue grâce au Grand Paris Express (GPE) et donc redistribuer les cartes en matière d'attractivité des communes.

Bref, ce chantier pharaonique entend profondément remodeler l'Ile-de-France (IdF). Le préfet de Paris et de l'IdF, Michel Cadot, prédit que «  l a totalité de la région francilienne va bénéficier du GPE. En termes de nombre de lignes, de gares, de coûts d'investissements et donc d'opportunités de développement et d'accès, ce projet est sans commune mesure avec les autres réseaux qui se sont développés ailleurs en Europe, et notamment le Crossrail londonien.  »

Certains territoires vont voir leur cote s'envoler. Car, comme l'explique Thomas Lefèbvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents.com, «  le marché immobilier commence à bouger quand les grues apparaissent  ». D'autant que, parallèlement à ceux du Grand Paris, des travaux d'infrastructures en vue des JO 2024 ont également été lancés.

« Le périphérique de demain sera l'A86 »

« Les villes qui flambent le plus sont en Seine-Saint-Denis, on voit notamment Saint-Ouen, Clichy et Saint-Denis, avec la future gare Pleyel [pour les lignes 14, 15, 16, 17 et le RER D, NDLR] profiter d'un effet de rattrapage », confirme Michel Platero, président de la FNAIM du Grand Paris. « A Colombes, Nanterre, Saint-Denis, les constructions se multiplient, le marché est extrêmement dynamique. Ces communes font partie des villes phares du futur Grand Paris », ajoute Anne de Crozé, président de la FPI d'Ile-de-France. «  Concrètement, il se passe aujourd'hui en Seine-Saint-Denis la même chose qu'à Boulogne et Issy il y a une vingtaine d'années  », ajoute Sylvain Nouallet, président du GIE Paris Rive Droite chez Orpi. Il considère d'ailleurs que « si vous voulez faire fructifier un investissement immobilier, il faut le faire dans ces zones-là. Clairement, plus vous vous rapprochez de Saint-Denis, mieux c'est !  »

Pour Georges Rocchietta, «  l e Grand Paris Express (GPE) va faire disparaître le périphérique, ce qui va naturellement provoquer un rattrapage des prix de la banlieue  ». Il fait «  le pari que le périphérique de demain sera l'A86  » et que « toutes les communes qui se situent à l'intérieur de la future ligne de métro-rocade deviendront, à terme, des quartiers de Paris  ». Une analyse partagée par Eric Cosserat : «  L'idée est effectivement de créer un territoire plus cohérent avec Paris et sa première et deuxième couronne en abolissant la barrière physique et psychologique matérialisée par le périphérique  ».

Le potentiel du Sud

Sylvain Nouallet en est persuadé : l'ensemble de la petite couronne va prendre de la valeur. «  Il ne faut pas oublier que, lorsqu'un marché monte en gamme, les quartiers périphériques en profitent aussi, par ruissellement. Ce que l'on observe actuellement au nord de Paris va donc forcément se reproduire au Sud, à l'Est et à l'Ouest, c'est le sens de l'histoire  », explique-t-il.

Au Sud, où la ligne 15 (métro en rocade autour de Paris) devrait être mise en service pour 2024, des communes comme Bagneux, Cachan, Le Kremlin-Bicêtre ou Villejuif offrent de belles perspectives. « Ces villes feront partie des premières livraisons du GP. Bagneux, par exemple, est à 4.300 euros du mètres carrés, alors que Montrouge et Clamart, juste à côté, sont à 7.000 euros. Se retrouver à 26 minutes de la Défense va complètement changer la donne pour Bagneux, son potentiel d'attractivité en sera décuplé  »,prédit Thomas Lefèbvre.

Miser sur les clusters

Autre stratégie : parier sur les pôles d'attractivité, dits « clusters ». Le Grand Paris doit s'appuyer sur le renforcement de ces sept pôles d'activité géographiquement répartis au Sud (pôles d'innovation/recherche et santé), à l'Est (ville durable), au Nord-Est (création et aéronautique) et au Nord-Ouest (finance) pour désengorger la capitale. Georges Rocchietta l'admet : «  Pour le lancement de nouveaux projets, n ous essayons prioritairement de cibler ces communes.  »

Et pourquoi ne pas s'éloigner encore davantage de Paris, à une petite vingtaine de kilomètres. C'est l'avis de William Truchy, directeur général de Kaufman & Broad : «  D emain, si le plateau de Saclay est complètement connecté [à Paris, via la future ligne 18, NDLR], il fera partie des secteurs qui ont une capacité d'évolution de prix très importante, avec en prime une belle qualité de vie de par son positionnement 'Silicon Valley' ».

A 4.000 euros du mètre carré en moyenne, Saclay offre de belles perspectives de plus-values. Attention, «  miser sur des zones qui mettront du temps à se développer comme Saclay constitue un pari  », prévient Eric Cosserat. Mais William Truchy en est convaincu, cette zone, «  malgré l'incertitude autour de la date d'arrivée du métro.

 

 

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