Immobilier : Quel régime matrimonial choisir ?

Publié le 28 Mai 2018

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Pour un couple marié, sauf cas particulier, le bien appartiendra aux deux époux à parts égales.

Le droit de propriété de chaque conjoint sur le domicile conjugal acheté dépend du régime matrimonial choisi. Avec le classique régime de la communauté, le bien est réputé commun, qu’il soit acquis avec l’argent de l’un ou de l’autre (sauf inscription dans l’acte notarié d’une clause affirmant le contraire). Changement de style avec le régime de la séparation, où les acheteurs de biens en commun en deviennent des propriétaires "indivis", c’est-à-dire à hauteur de leurs mises respectives. 

Dans tous les cas, attention : en cas de travaux sur un bien commun payés avec de l’argent commun, il n’y a aucun souci, mais des complications apparaîtront si la note est réglée avec l’argent du ménage alors que le bien appartient à l’un des époux. 

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ACHAT SOUS LE RÉGIME DE LA COMMUNAUTÉ 
Peu importe qui paie, le bien est réputé commun

Quelle que soit la différence de revenus entre les époux, même si un seul travaille, tous les biens, y compris le logement, sont considérés comme communs s’ils ont été achetés avec l’argent du ménage. L’acte d’achat n’a même pas à être signé par les deux, et, en cas de décès de l’un, le survivant a droit automatiquement à la moitié du logement et des autres biens. Tel est le principe de la communauté légale, qui avantage le moins aisé des deux. 

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Même si un époux utilise des fonds propres (reçus par héritage ou donation) pour l’achat du bien, celui-ci devient commun, sauf s’il fait inscrire dans l’acte une clause d’emploi (ou de remploi dans le cas d’argent tiré de la vente d’un bien personnel). Avec cette clause, l’époux précise que l’achat a été fait avec son argent et qu’il veut que ce bien reste à lui seul. Cas particulier, celui d’un logement acquis avec de l’argent à la fois commun et personnel : si la part du prix payé avec l’argent personnel est supérieure à celle payée avec l’argent commun, le bien est personnel. Sinon, il est commun. 

ACHAT 
Sous le régime de la séparation le conjoint trop généreux risque de le payer cher

Ce régime n’empêche pas les époux d’acheter des biens en commun, lesquels deviennent alors indivis. Dans le cas d’un logement acheté en indivision, celui-ci est censé leur appartenir dans les proportions figurant sur l’acte notarié, par exemple moitié-moitié ou un tiers-deux tiers. Mais, dans les faits, il est fréquent que l’apport personnel de l’un soit supérieur à la quote-part mentionnée sur l’acte, ou que l’un des époux rembourse une plus grande partie du prêt que prévue.

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Là encore, il s’agit de protéger l’époux le moins bien nanti en lui donnant davantage de droits. Mais les notaires se méfient de cette démarche : ils préfèrent que les proportions inscrites sur l’acte correspondent à la réalité car, en cas de divorce, l’époux trop généreux risque de vouloir récupérer les sommes versées en trop, en expliquant qu’il s’agissait d’un prêt. De son côté, l’autre conjoint peut plaider qu’il s’agissait d’une donation. Faute d’accord, c’est la justice qui devra trancher, et elle le fait souvent en faveur de celui qui prétend avoir reçu une donation… 

TRAVAUX 
Gare à celui qui règle les factures de réfection de son logement avec l’argent du ménage

En cas de gros travaux à effectuer, il n’y a aucun problème de répartition du financement si le logement est commun et si la facture est payée avec de l’argent commun (les revenus des conjoints, par exemple). Mais la situation se corse si le bien appartient à l’un des époux et que les travaux sont réglés avec l’argent du ménage. Car, en cas de dissolution du couple par décès ou divorce, la communauté des héritiers peut s’estimer lésée et demander un dédommagement (appelé "récompense"), en général évalué par rapport à la plus-value apportée au bien par les travaux. 

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De même, l’époux qui finance en propre des travaux sur un logement commun aura droit à une "récompense", à condition de prouver qu’il a utilisé des fonds lui appartenant. Il a donc intérêt à conserver les relevés bancaires et les factures qui pourront lui être demandés plus tard pour prouver son bon droit.

Location : la solidarité est la règle

Quel que soit le régime de mariage choisi, les époux sont tous deux co-titulaires du logement qui est loué, même si un seul signe le contrat de bail. Même chose si ce contrat a été signé par l’un d’eux avant l’union : l’autre, en se mariant, devient d’office colocataire. Du coup, les mariés sont solidaires du paiement du loyer et des charges. Le propriétaire peut ainsi demander à l’un ou l’autre de régler 100% de la quittance, cela jusqu’à la fin du bail en cours (sauf en cas de divorce).

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